未来中国商业地产发展的五种模式
作者：匿名 来源：中国建筑安装 发布：2013-03-05 所属分类：行业新闻 访问统计：1344
当前，中国商业地产已经跨越了四个阶段，从第一代街铺到第二代百货商业，再到第三代专业市场以及到今天的第四代城市综合体商业地产，中国仅仅用了不到20年的时间。相比之下，欧洲从18世纪“长廊式”商业模式到今天的购物中心模式用了200多年时间，中国创造了商业的奇迹，但也蕴含商业泡沫的危机。
中国商业地产发展的20年，前10年是商业时代，是买卖关系模式；后10年是商业加地产时代，是体验消费关系模式。在后10年里，中国逐渐明晰了商业与商业地产的区别。在近3年严酷的市场竞争中，中国商业地产形成了多元竞争的格局与动态的发展模式。今天，中国商业地产的核心竞争力正从“零售品牌嫁接优势”向“渠道整合发展优势”转变，以及可能发展到下一步的“渠道垄断”局面。笔者预计在未来的五年中，中国的主流商业地产将可能出现5种模式。
单一化发展：开发租赁模式。开发租赁模式是传统的商业地产开发模式，主导者是开发商，其通过买地、建设、招商、租赁或者销售来获取投资回报。但是，其真正的利益是来自地方政府给予土地出让价格的优惠带来的差价与升值收益。但是这种模式在未来的商业地产发展中很难实现，因为一二线城市对商业的要求与门槛越来越高，只有在中西部地区的三四线城市才可能实现土地差价带来的机会。
外延性发展：零售嫁接模式。零售嫁接模式主要是以传统百货商业的转型发展为主，传统百货在数十年的发展中积累了丰富的运营经验与品牌效应，因此成为商业地产开发企业的主要招商对象。但是，近年来节节上涨的租金、同质化竞争导致的利润下滑以及商业坪效持续下降，迫使百货企业不得不另谋出路。百货企业在与商业地产开发企业合作中发现商业与地产结合的资本杠杆原理后，纷纷投身于自主开发领域。
对于零售行业来说，把商业品牌与运营经验嫁接到地产开发领域是一件事半功倍的事情。原因在于，首先，零售业利用品牌优势及就业规模可以优先获得政策倾斜。其次，零售业自持物业可以长期使用，有助于降低运营成本，避免纠纷侵扰，有益于经营的稳定性。最后，零售业开发商业地产具有资金杠杆价值，其持有的固定资产以及稳定的现金流可以获得资本市场的优先青睐。
机会性发展：渠道整合模式。渠道整合模式出现于零售嫁接模式之后。渠道整合商拥有众多零售产品的上游资源，而零售产品也依赖于渠道整合商进入下游的终端市场。实际上，渠道整合商扮演着“二房东”的角色，他们对物业整体租赁后进行包装、统一品牌，然后分租提点。渠道商能消化大量的物业经营面积，因此在百货时代，渠道商业成了招商的主力对象。然而，随着商业地产发展成熟以及渠道商的现金流日益充足，渠道商可以利用渠道优势与现金流产生的资本杠杆优势发展商业地产获利。
近年来，苏宁电器、颐高数码、红星美凯龙等纷纷利用上游整合资源发展商业地产。红星美凯龙正大力推进“百MALL计划”，在众多城市开发以家居建材为核心的一站式购物广场项目。同样苏宁也在全国迅速布点，目前持有物业逐年增加，而投资回报则是通过自行业态经营与产品销售产生的双重利润。
资源性发展：渠道垄断模式。商业地产开发过程中的主要竞争来自两个方面，一是商业运营过程中的营销竞争，二是招商过程中的商业资源竞争。尤其是第四代综合体商业，对商业的质量结构要求较高，一般由主力店、次主力店及品牌店组合而成，因此国际一线品牌成了商业地产招商竞夺的香饽饽。开发商要引进一家国际顶级品牌不仅要免租金，而且要倒贴装修，因此综合体引进国际顶级品牌越多，前期的亏损也将越大。开发商在主力店上的租金倒挂必定要从品牌店中收取，因此推高了整个商业物业的租金水平，最终导致商户的压力增大，退场频率也随之增高，整个商业最终形成了恶性循环。
因此，有很多商业战略者开始思考，如何在招商渠道上获得优先权利？如何不受主力店“绑架”而危及整个商业体的正常运行？这个答案已经揭晓，娃哈哈的渠道垄断商业模式历经数年预谋终于浮出水面。经过了深思熟虑后，宗庆后选择了从商业渠道“垄断”入手，利用资金优势直接代理国际一二线品牌，从而控制高端品牌在中国的发展渠道，为自己的商业发展奠定了核心竞争力。
近期，娃哈哈在杭州钱江投资的第一个购物中心WAOW PLAZA广场将开门纳客，这是中国第一代渠道垄断型商业，也可能会成为中国商业地产开发从“零售嫁接优势”转向“渠道垄断优势”的起点。
创新性发展：特色经营模式。特色经营模式是一条竞争压力下的差异化经营道路。其最大的作用是引导消费发展到感性消费，最终形成体验式消费的商业模式，这种模式是在第四代城市综合体的基础上延伸出来的，可以称为四代半商业。第四代城市综合体的开发不是每个开发企业都能够开发的，其资金的沉淀与运营的难度蕴涵了巨大的不可测风险。
商业地产正走向差异化的发展之路，特色经营模式在未来的商业地产发展中将与零售嫁接模式、渠道整合模式以及渠道垄断模式形成“四足鼎立”的局面，而传统的开发租赁模式将会越走越难，最后被挤入三四线城市。
虽然中国商业地产取得了巨大成就，但必须看到，一种成功模式的背后往往会有无数的追逐者，最后用多数人的失败造就少数人的成功，这种商业逻辑是不可取的，其不仅打乱区域商业发展，甚至危及金融市场与产业经济发展。因此，一个城市的商业网点规划与商业模式的类型化发展不仅需要开发企业的战略眼光，更需要区域政府的责任感与专业水平。在商业地产的发展中，政府应该提供更广泛、更专业的商业信息服务平台，而不是一味地去攀比区域商业规模与商业品牌数量。只有符合区域经济发展、符合区域消费结构的商业地产模式才有生存的空间与发展的希望。
