土地市场局部"速冻" 开发商观望:不买地 不降价

作者：匿名　来源：网易财经　发布：2014-05-07　所属分类：新闻动态　访问统计：966

“两三个月前，到处看地忙得不可开交，现在闲得几乎没事干。”在某上市房企投资部任职的李明（化名）如是形容自己的工作状态。从几个月前的人气火爆到如今的门可罗雀，国内土地市场的此次风格转换，快得让李明这样的地产人很不适应。

今年初，尽管国内主要城市的楼市成交并不理想，但土地市场依然一片红火，不少城市“地王”频出，而进入3月份之后，整个市场环境急转直下，流拍、底价成交的案例渐渐增多，其中，土地供应量较大的二三线城市成为“重灾区”。

据《第一财经日报》不完全统计，3月以来，流拍现象占比已接近土地市场的两成，底价成交比例同样明显增加。昨日，沈阳浑南新区出让的五幅土地中，有四幅遭遇流拍，另一幅接近底价成交；杭州昨日推出的两幅土地因均只有一家企业报名，最终均加价100万元直接成交。

李明认为，土地供应量过大是杭州、沈阳等二三线城市的通病。“这些城市的土地供应几乎‘没有上限’，供过于求的结果是房价上不去、房子不好卖。”

一夜入秋

李明告诉《第一财经日报》记者，按照惯例，当一二手房市场出现异动之后的4~6个月，才会传导至土地市场。“但今年国内的地市，几乎和楼市‘同步入秋’。”

昨日，沈阳共有五幅土地挂牌出让，预期中的土拍小高潮不仅没有出现，现场竟出现四地流拍的场面，另一幅土地接近底价成交，总价仅93万元。

据沈阳市国土局公布的信息，这五幅土地有三幅为商务用地，两幅为商住混合用地，合计出让土地面积近10万平方米，起拍楼板价最低的一幅为321元/平方米，最高为1584元/平方米。

尽管起拍价较低，但上述地块几乎无人问津，唯一顺利出让的一幅土地即为起拍价仅321元/平方米的DL-14013地块，竞得人为沈阳南湖科技开发集团有限公司，竞得楼板价323元/平方米。

一位在沈阳有项目的中型开发商认为，沈阳土地市场的遇冷已是必然。“沈阳的住宅库存量较大，去化周期长，而商业项目的潜在供应更是大得惊人。”

据克而瑞研究中心提供的数据，截至今年3月底，沈阳商品住宅存量为1463万平方米，同比增加48%，消化周期达到15.1个月，同比上升69%。此外，沈阳土地的消化周期为2.08年，在二线城市中排名靠前。

“各种数据都显示，沈阳楼市的压力较大。”一位开发商透露，该公司在沈阳的一个大体量项目已经迅速“刹车”，延缓了工程推进的进度。

一位熟悉沈阳市场的业内人士告诉记者，尽管沈阳的限购令在执行层面并不严格，但是由于限贷被严格执行，加上供应量较大，造成楼市成交并不活跃。

沈阳土地市场的遇冷只是二三线城市地市“速冻”的一个缩影，3月份以来，流拍、底价成交在这些城市频繁出现。据本报记者统计，3月下旬以来，杭州、苏州、南京、天津、济南等二线城市也出现了土地流拍的现象，底价成交甚至成为主流。

市场封冻

昨日，杭州市区土拍现场，杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名，最终均加价100万元直接成交。其中兴合集团以3.41亿元竞得11号地块——融信杭师大西侧地块，东泽实业以9529万元摘得之江地块。

从3月下旬开始，处于降价漩涡中的杭州土地市场就已率先“封冻”。3月25日，中铁房地产以22.85亿元竞得杭州萧山北干街道荣星村宅地，折合楼面价8018元/平方米，溢价率0.22%；众安集团以7.36亿元竞得萧山另一幅商住地，折合楼面价5330元/平方米，溢价率0.27%。事实上，如果不是两幅地块均设有保留底价，溢价率很有可能均为零。如果把时间轴拉到两个月前，这两幅优质地块的出让至少能吸引超过十家房企的围抢。

上述两幅地块周边的多幅地块已于去年下半年集中出让。其中，距离中铁房地产所拿地块千米之内的萧政储出（2013）26号地块，于去年9月份由莱茵达房产联合体以总价9.75亿元竞得，折合楼面价9830元/平方米。换言之，尽管两地块位置紧邻，但仅仅过了半年，楼板价却跌了1812元/平方米，跌幅18%。

4月15日，苏州市场迎来了年内第二场大型土拍，此次“土地盛宴”共端出18宗地，其中3宗流拍，5宗底价成交，10宗进入最终的竞价环节；4月18日，在南京举行的一场土拍会上，4宗土地全部以底价成交，这让业内人士大跌眼镜。

“南京的土地价格太高了，我们想进但一直没有获得土地。”一家香港上市房企相关负责人对记者称，“此前我们比较谨慎，看南京地价太高就一直没出手，现在是个‘捡漏’的好机会。”

据国家统计局公布的数据，今年1~3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1~2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速较1~2月提高2.5个百分点。今年一季度，土地购置面积增幅继去年1~10月份之后，再次进入负值区间，主要是3月份土地购置面积下滑较大，显示近期土地市场呈现明显的调整态势。

寒冬将至？

“开发商现在和购房者一样，也在观望。”一位上市房企董秘对《第一财经日报》记者坦言，“我们现在也搞不清未来的楼市走向，观望的结果就是，暂时不买地，暂时不降价。”

“今年旭辉的策略是多卖楼、少买地，现金为王。”旭辉集团（00884.HK）董事长林中也对本报记者称，“但当地价下跌到合理区间后，我们会在部分看好的城市果断‘抄底’。”

值得一提的是，与二三线城市土地市场遇冷不同，一线城市的土地市场依然坚挺，企业拿地成本并未下降。据上海易居房地产研究院发布的报告，4月北上广深四个一线城市土地成交建筑面积为580.2万平方米，环比下降5%，同比基本持平；成交均价为8416元/平方米，环比增长49.3%，同比暴增105.6%。

对此，上述房企董秘认为，开发商目前仍看好一线楼市，此外，大量此前在二三线布局的开发商均涌入一线城市，所以，目前一线城市土地市场依然坚挺。“但从中期来看，一线城市也无法独善其身，深度调整或将出现在下半年。”

事实上，原本火爆异常的上海土地市场也已经出现了降温迹象。据21世纪不动产统计，4月上海共出让15幅经营性地块，合计出让面积35.6万平方米、出让金额66亿元，量价环比分别下滑38.2%和33.7%，出让金额更是创下近14个月的新低。5月上海预计仅有四幅经营性用地出让，合计出让面积9.5万平方米，起拍总价31.8亿元，环比分别下降73.5%和51.9%。

易居中国执行总裁丁祖昱判断，今年的土地市场或将在六七月份进入最低谷，一旦北京、上海等城市出现大量底价成交的地块，甚至有一些流拍的情况发生，土地市场全面转冷的信号就将出现。